O que ter por escrito e o que confirmar em cada visita — composto a partir das práticas correntes do setor e dos regimes aplicáveis (RJUE, DL 95/2019, ITED). Imprima e leve para a obra:
Alvará/título de registo IMPIC válido do empreiteiro (verificar) — ou trabalhador independente com atividade correta
Seguro de risco de construção em vigor (pedir apólice; obrigatório em empreitadas)
NIF e empresa ativa confirmados no RNC; sem insolvências/execuções (Citius)
Contrato de empreitada escrito: preço, prazo, penalização por atraso, retenção, critérios de receção
Regime urbanístico claro: licença/comunicação prévia na câmara; projeto assinado (tipologia legal)
Estimativa de referência: a calculadora dá a banda do distrito — orçamento muito abaixo dela é sinal vermelho
1 · Demolições e aberturas
Fotos do estado inicial (todas as divisões + contadores)
Cortes de água/gás/eletricidade antes de partir paredes
Paredes estruturais só com projeto de estrutura — nunca «a olho»
Proteção de pavimentos/vãos que ficam; contentor contratado
Confirmar ramal e escoamentos antigos antes de tapar
2 · Infraestruturas (elétrica, água, esgotos)
Passagem de tubos/cabos fotografada antes de fechar paredes (futuro diagnóstico)
Teste de pressão das redes de água antes de rebocar
Quadro elétrico novo dimensionado; distinção de circuitos; DVR/fugas
ITED: projeto + vistoria por entidade certificada (obrigatória)
Ligação à rede de esgotos/ fossas conforme projeto
3 · Alvenarias, rebocos e fechos
Paredes novas a prumo/nível; esponjas nos vãos
Impermeabilização de zonas húmidas antes de azulejar (janela de cura)
Caixilharia: fixações, calafetagem, drenagem
Amostras de materiais aprovadas por escrito antes de encomendar
4 · Acabamentos
Pintura: mãos acordadas, ceras/juntas tratadas
Pavimentos: juntas de dilatação, rodapés, níveis entre divisões
Sanitários e torneiras: testes de utilização
Telhado/cobertura: folgas, rufos, calhas
5 · Receção e encerramento
Snag list escrita (todas as falhas, prazo para correção)
Certificado ITED entregue; termo de responsabilidade do projetista/empreiteiro
Manuais e garantias dos equipamentos; livro de obra (se licenciada)
Pagamento final só depois da snag list fechada
Registo/câmara: pedido de utilização (alvará de utilização)
💶 Regra de pagamentos
Escalonar nunca em adiantados grandes: referência corrente é 30% arranque · 30% meio · 30% quase-fim · 10% após snag list — e cada tranche só contra trabalho feito e fotografado. Empreiteiro que exige 50%+ adiantado sem material em obra é o padrão de alerta nº 1.