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Fontes e metodologia

Todas as fontes usadas na calculadora, nas páginas de distrito e no comparador europeu. Consultadas a 2026-08-31. As estimativas são derivadas (base nacional × modelo regional). A banda é a dispersão das fontes; o erro do valor central não está medido — ver precisão.

Metodologia (honesta)

Custos Portugal. Nao existe indice publico oficial de custo de obra por m2 para consumidores. Bases nacionais trianguladas entre plataformas de orcamentos (Zaask, Fixando, Habitissimo), imprensa setorial (Idealista/news), fontes bancarias (Santander, CGD) e estatistica oficial (INE ICCHN, Portarias IMI, GEP/MTSSS). Valores distritais sao DERIVADOS (base nacional x multiplicador regional documentado). Onde ha evidencia direta parcial esta citada na justificacao.

Todos os distritos: valor = base nacional x multiplicador (method=derived). Multiplicador justificado por salarios setoriais regionais [S15,S39,S40,S41], exemplos regionais de custo [S6,S8], procura [S49,S50], logisticas insulares [S19,S20,S47], relatos [S18]. Fontes comuns a todos: [S5,S6,S8,S9,S10].

Europa. Recolha por cidade/país (janela 2024-2026, prioridade 2025) a partir de institutos nacionais de estatística (GUS, SCB, SSB, CBS, Destatis, STATEC, SCSI, RTS, Eurostat), inquérito de custos da indústria (Turner & Townsend GCMI 2025) e guias de preços nacionais (portais imobiliários e plataformas de orçamentos). Todos os valores normalizados em EUR/m2 (custo de obra, sem terreno; IVA incluido ou nao conforme a fonte original, indicado em notas). 'renovation_standard' = renovacao completa qualidade media; 'renovation_premium' = gama alta; 'new_build' = construcao nova chave-na-mao. 'labour_hour' = custo de mao-de-obra por hora na construcao NACE F (Eurostat 2024) aplicado a nivel nacional; null onde nao ha serie comparavel (UK). Bandas marcadas como derived em 'notes' seguem a regra: topo standard x 1.5 (arredondado) quando o mercado premium nao estava documentado. Confianca por cidade no campo 'notes' e no relatorio europe_costs.md.

Habitação. Fonte dominante: índice mensal de preços de venda do idealista (preço mediano por m2 de anúncios publicados no idealista.pt). Dados de julho de 2026, divulgados a 2026-08-03, cobrem os 18 distritos continentais + Açores + Madeira (21 territorios no total; nenhuma lacuna, nenhum valor derivado). Números confirmados em duas fontes independentes (idealista/news e press-release Cision da idealista) e valores-chave cruzados com esquerda.net. Os Açores e a Madeira sao divulgados ao nivel de regiao autonomo/ilhas: para 'Açores' usou-se o valor da Região Autónoma (2053 EUR/m2; ilha de São Miguel: 2365) e para 'Madeira' o valor da RAM/ilha da Madeira (3788; Porto Santo: 3802). Estes preços são de MERCADO de VENDA (anúncios, mediana) - não são custos de construção. National median: 3210 EUR/m2 (+8.0% y/y).

Avisos e limitações

Relatórios completos de investigação: portugal_costs.md · europe_costs.md · housing_prices.md.

Precisão — o que a banda mede, e o que não mede

Duas coisas diferentes andavam juntas sob a mesma etiqueta de "±15-20%". A banda que mostramos e a dispersao real das fontes publicas — na construcao nova vai de -29% a +50% em torno do valor tipico, e numa remodelacao leve de -47% a +100%. Isso mede o mercado, nao mede o nosso erro. O erro do valor central — quanto e que a nossa estimativa se afasta do que a obra realmente custou — nao esta medido, e nenhum "±15-20%" o media. Passamos a dize-lo.

Tipo de obramin vs. típicomáx vs. típico
construcao_nova-29%+50%
remodel_leve-47%+100%
remodel_media-38%+50%
remodel_integral-33%+33%
ampliacao-31%+46%

Como tencionamos medir o erro

Back-test contra obra real. Os contratos publicos do BASE (CPV 45, 179 799 registos 2012-2026) trazem preco adjudicado mas nao trazem area: a area aparece, quando aparece, no texto do objeto ("...reabilitacao de 850 m2..."). O passo em falta e descarregar os ZIP anuais do dados.gov.pt, extrair area por expressao regular do campo objeto, e comparar EUR/m2 real com a estimativa do modelo por distrito. Obra publica nao e mercado privado — a comparacao mede o vies regional do modelo, nao o seu nivel absoluto.

Enquanto não estiver medido, a frase honesta é esta: não sabemos o nosso erro. Sabemos a dispersão do mercado, que é outra coisa.

O modelo de custo regional (a fórmula, por extenso)

Um multiplicador único por distrito aplicava a mesma correcção regional à pintura e à construção nova. Mas a diferença regional é quase toda mão-de-obra, e a fracção de mão-de-obra é muito diferente entre as duas: o cimento custa o mesmo em Bragança e em Lisboa. Este modelo separa o que o escalar juntava — salários (w), frete de materiais (f) e procura/margem (d) — para que cada parte possa ser contestada e melhorada por si.

custo_distrital = base_nacional × [ α_tipo × w + (1 − α_tipo) × (1 + f) ] × (1 + d)

ParâmetroO que éComo se fixa
αfracção do custo que é mão-de-obra, por tipo de obraconstrução nova: derivada · restantes: assumidas
wíndice salarial regional do setor, 1,00 = média nacionalevidência salarial citada em cada distrito
fprémio de frete sobre materiais, 0 no continenteassumido nas ilhas, 0 no continente
dprocura e margem, aplicado ao total porque a margem se cobra sobre a obra todaresolvido para reproduzir a construção nova

Como sabemos que α da construção nova é 0,43

O INE não publica os ponderadores do ICCHN, mas publica as três taxas homólogas de nov/2025: total +4,5%, mão-de-obra +8,2%, materiais +1,7%. Sendo o índice uma média ponderada das componentes, α resolve-se: α = (4,5 − 1,7) / (8,2 − 1,7) = 0,431. Com o arredondamento a uma casa das taxas publicadas, α ∈ [0,415 ; 0,446].

Sem fonte pública para a quota de mão-de-obra em remodelação. Assumidas acima da construção nova, e por esta ordem: quanto menos estrutura há para erguer, menor o peso dos materiais. A leve (pintura, pavimentos) é sobretudo trabalho; a integral inclui infraestruturas mas não fundações nem estrutura. Ponto de calibração isolado: um empreiteiro de Lisboa cota alvenaria a 15 €/m² só mão-de-obra contra 35 €/m² com materiais e reboco — 43%, ao nível do α da construção nova.

α por tipo de obra

Tipoα (mão-de-obra)Método
leve70%assumido
media60%assumido
integral55%assumido
nova43%derivado (INE ICCHN)
ampliacao45%assumido

Os três parâmetros, distrito a distrito

Distritowfd×nova×leve
Aveiro1.00—-2.0%×1,0×1,0
Beja0.94—-9.7%×0,9×0,9
Braga0.98—-4.2%×0,9×0,9
Bragança0.92—-12.0%×0,8×0,8
Castelo Branco0.93—-11.3%×0,9×0,8
Coimbra0.97—-6.8%×0,9×0,9
Évora0.96—-3.3%×0,9×0,9
Faro1.08—4.4%×1,1×1,1
Guarda0.92—-13.0%×0,8×0,8
Leiria0.98—-4.2%×0,9×0,9
Lisboa1.12—4.6%×1,1×1,1
Portalegre0.93—-11.3%×0,9×0,8
Porto1.04—3.2%×1,1×1,1
Santarém0.97—-3.8%×0,9×0,9
Setúbal1.05—0.8%×1,0×1,0
Viana do Castelo0.96—-4.3%×0,9×0,9
Vila Real0.93—-9.3%×0,9×0,9
Viseu0.95—-8.0%×0,9×0,9
Açores0.95+15%-6.0%×1,0×0,9
Madeira0.95+12%0.3%×1,1×1,0

Limitação conhecida. d é a maior das três parcelas no interior (até −13%) e é a menos evidenciada: absorve procura, margem e o que os salários não explicam. É aqui que a próxima melhoria vale mais.

w e f são fixados pela evidência citada em cada distrito; d é resolvido para que a construção nova reproduza o multiplicador único anterior, que já estava justificado. A consequência é que os valores de construção nova não mudam — muda a forma como os outros tipos de obra derivam deles.

Custos Portugal (S1–S50)

Europa (E1–E88)

Preços de habitação (mediana de venda €/m² por distrito)

Preços unitários por elemento (mapa de quantidades · 12 itens)

Tipologia de obras — em que nos baseámos (definições e bandas)

As 5 categorias da calculadora (leve / média / integral / ampliação / construção nova) são uma simplificação de utilizador que segue o agrupamento usado pelos próprios guias de mercado (Santander distingue «renovação simples» de «remodelação total»; Zaask publica tabelas por âmbito; BD Rebuild por tipologia). Não é uma taxonomia legal. A correspondência com o regime jurídico é:

CategoriaÂmbitoBanda nacional €/m² (mín/típ/máx)Correspondência legalFontes da banda
Remodelação levepintura, pavimentos, cosmética80 / 150 / 300obras de conservação (RJUE al. f)S7 S9 S10
Remodelação médiacozinha + WC(s) + elétrica parcial250 / 400 / 600obras de alteração parcial (al. d)S7 S9 S10
Remodelação integral«à domicílio»: demolições + todas as infraestruturas + novo layout500 / 750 / 1 000obras de alteração globais; pode enquadrar-se como reabilitação (DL 95/2019)S7 S9 S10
Ampliaçãoárea nova anexa900 / 1 300 / 1 900obras de ampliação (al. e)derivada (nova +~10%); âncoras S5 S6 S38
Construção novado zero, sem terreno850 / 1 200 / 1 800obras de construção (al. b)S5 S6 S8 S9 S37 S46

Evidência por banda: Santander «renovação simples 80–300 €/m²» e «remodelação total ≥500 €/m²» [S7]; Zaask: reabilitação 200–800 €/m², média ~300 (inclui obras parciais) [S9]; BD Rebuild: T2 completo 440–750 €/m², T3 460–790 [S10]; construção: Idealista 1 100–1 400 [S5], Santander 950–1 500 [S6], engIobra 950–1 200 [S46], Zaask ~900 [S9], Guedu 1 400–1 800 [S37]. Onde as fontes divergam, adotámos o consenso e a banda cobre a divergência (±). Os valores distritais são base × modelo regional (mão-de-obra, frete e procura em separado — ver o modelo).

Definições legais citadas (transcrições do DRE/AT; O DL n.º 108/2026, de 29 de maio (reforma do RJUE, em vigor a partir de 2026-10-01) pode alterar o art. 2.º — rever definições após essa data.)

«Operações de reabilitação» (DL 95/2019, art. 3.º): «Operações de reabilitação», as intervenções de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas que consistam nas seguintes operações urbanísticas, conforme definição prevista no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual: i) Obras de alteração; ii) Obras de reconstrução ou de ampliação, na medida em que sejam condicionadas por circunstâncias preexistentes que impossibilitem o cumprimento da legislação técnica aplicável [L2]

IVA 6% — verbas certas: reabilitação em ARU → verba 2.23 (Lei 56/2023); empreitadas de remodelação de habitação → verba 2.27 (materiais incluídos ≤20%); construção/reabilitação para habitação (DL 97/2026, desde 01-07-2026) → verba 2.42. As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afectos à habitação, com excepção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verde…

Fontes legais: RJUE — Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro (versão consolidada) — art. 2.º, redação em vigor = 4.ª versão (DL 136/2014, alterado por DL 66/2019) · Decreto-Lei n.º 95/2019, de 18 de julho — regime aplicável à reabilitação de edifícios ou frações autónomas — arts. 2.º e 3.º · Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro (RJRU) — art. 2.º, alínea i) «Reabilitação de edifícios» · Código do IVA — Lista I (Portal das Finanças / AT), verbas 2.23, 2.27 e 2.42 · Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — adita a verba 2.42 da Lista I (obra de construção/reabilitação de habitação a 6%).

Não confirmado em diploma promulgado: a «regra dos 25% da área / três parcelas principais» por vezes citada para enquadramento como reabilitação — não foi localizada no DL 95/2019 nem no DL 307/2009; confirmar sempre com a câmara. Detalhes em tipologia_legal.md.

Classificações e tabelas de referência (motor v2 — mapa de quantidades)

SGR — Sistema Geral de Rúbricas · Infraestruturas de Portugal, versão 2024/11 (Carregamento SGR Misto: Ferrovia V03 + Rodovia V13). Dicionário normalizado de rúbricas de empreitadas com códigos hierárquicos (ex.: F-08.01.17.02 = Pinturas em paramentos interiores). Usamos os códigos do capítulo F-08.01 Edifícios (794 rúbricas extraídas) como classificação dos elementos do mapa de quantidades. Documentação pública: portal de fornecedores da IP.

SECClasS V2.0 (jul/2025) · adaptação nacional do Uniclass 2015 ao abrigo da EN ISO 12006-2, desenvolvida no projeto SECClasS (consórcio Iscte/LNEC/Universidade do Minho/A-Lab/Marta Campos Atelier, com apoio EEA Grants) — secclas.pt. 13 tabelas / 17 411 termos; usamos códigos pontuais das tabelas Ss (Sistemas), EF (Elementos e Funções) e Ac (Atividades) com atribuição, sem redistribuir as tabelas. Excel oficial: github.com/rresende/secclass.

CYPE / Gerador de Preços · base proprietária (+6 500 unidades de obra com decomposição materiais/mão-de-obra/máquina). Não copiamos nem republicamos dados do Gerador de Preços (os termos de uso proíbem); os elementos do nosso mapa de quantidades linkam à pesquisa pública em geradordeprecos.info para comparação.

Metodologia do detalhe bottom-up · inspirada no padrão código → unidade → especificação → custo unitário descrito em Vieira (2020, dissertação BIM A+/Universidade do Minho) e Vieira et al. (2022), Architecture, Structures and Construction 2:403–437 (DOI 10.1007/s44150-022-00071-8). As quantidades são hipóteses paramétricas (rácios de prática corrente) — não substituem medição ao projeto.

Edificabilidade por concelho · índices de utilização/edificabilidade extraídos dos regulamentos dos PDM (planta de ordenamento municipal; geometria e textos CRUS/DGT), pré-processados no projeto irmão pdm-consult — 178 concelhos com índice identificado. Referência municipal (mín/mediana/máx das categorias de solo urbano); a categoria aplicável a cada parcela deve confirmar-se na planta de ordenamento.